Martedì, 10 Dicembre 2024

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All’arrembaggio del Pnrr? Alloggi ATER ristrutturati a 650.000 € l'uno

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A seguito della pubblicazione sul nostro giornale dell’articolo Le “sorprese” del Pnrr (n. 7/8 - Luglio/agosto) sono state acquisite nuove informazioni in merito all’argomento trattato.
Pertanto pubblichiamo lo stesso articolo aggiornato in alcune parti e corretto in altre

L’articolo che segue aspira a tutelare l’ono­rabilità degli umbri rispetto agli italiani e degli italiani verso gli europei, attraverso due obiettivi:

- Favorire il suicidio di un’operazione in­sensata, attraverso la denuncia dell’irrever­sibile danno a carico di Umbertide e dell’in­difendibile spreco di danaro pubblico che comporterebbe. Non è accettabile che, per autotutela di tutti, non si blocchi la ristruttu­razione in corso di alloggi popolari per un co­sto unitario multiplo di quello sostenuto dalla stessa ATER per costruirne di nuovi a Foligno nel 2023 e oggi a Terni.

- Riconvertire lo risorse per un progetto al­ternativo virtuoso, stavolta coerente con gli obiettivi dichiarati dalla Regione e per ri­spetto verso Roma e Bruxelles. Precedenti analoghe esperienze mi inducono al pessi­mismo.

L‘entità delle risorse sprecate è talmente abnor­me da essermi posto il dubbio di sbagliare qual­cosa. Pertanto prima di rendere pubbliche le mie considerazioni, ho preso ogni precauzione nel tentativo di giungere a una soluzione positiva, evitando speculazioni scandalistiche che non fan­no parte della mia indole:

- Ho informato in modo riservato i soggetti coinvolti nell’operazione, nella speranza di giungere ad un reciproco chiarimento risolu­tivo, nell’interesse di tutti.

- In mancanza di riscontri, per evitare qualsia­si fraintendimento, ho anche sottoposto pre­ventivamente queste note alla loro attenzio­ne.

- Ho evitato di passare questo testo alla reda­zione prima della conclusione delle votazioni per il rinnovo del Parlamento dell’Unione Eu­ropea e del Consiglio comunale di Perugia.

Spero di non essere costretto in futuro allo sgra­devole compito di approfondire l’argomento.

Programma “Vivere Umbria
Secondo quanto riferisce il sito della Fondazio­ne Openpolis la Regione Umbria sta realizzando con le risorse del Pnrr un “Piano innovativo (So­cial housing) per la qualità abitativa (PinQuA): - Riqualificazione e incremento dell’edilizia so­ciale, ristrutturazione e rigenerazione della so­cietà urbana, miglioramento dell’accessibilità e sicurezza urbana”, mitigazione dei cambiamenti climatici.
Gli interventi che saranno realizzati con questa mi­sura sono finalizzati ad aumentare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica. Oltre a ciò, sono am­missibili a ricevere il finanziamento anche progetti volti alla rigenerazione dei centri urbani e delle pe­riferie con l’obiettivo di migliorarne l’accessibilità, la funzionalità e la sicurezza.”
[fonte: https://openpnrr.it/misure/215/, Fondazione Openpolis]

Un intervento concreto a Umbertide
all arrembaggio del pnrr alloggi ater ristrutturati a 650 000 l uno 2La figura 1 mostra l’edificio di cui stiamo trattan­do: ubicato in Via Spoletini a Umbertide (Pg), è fra quelli compresi nel Piano di ristrutturazione e rifunzionalizzazione finanziati dal PNRR.

 

 

 

 

 

 

 

 


Le vicende dell’edificio

È utile partire da lontano, in modo da trarre insegna­mento dalle scelte compiute dai nostri avi, con deter­minazione e tempestività, per adeguare Umbertide ai mutamenti della società.
Con questo intento, nella figura 2 (vista da Google earth nel 2024) è mostrata l’area in cui insiste l’edifi­cio, indicato da una stella rossa

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 Figura 2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Nella figura 3 è rappresentata la stessa zona, selezio­nata dalla pianta del Guerrini del 1877.

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 Figura 3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Si deduce che l’edificio [stella rossa] esisteva già nel­la seconda metà del XIX secolo, in una posizione di grande pregio: si trovava all’inizio della schiera di abitazioni lungo la strada maestra [linea celeste] che collegava Città di Castello a Perugia; nelle immedia­te vicinanze del Palazzo Reggiani, della Collegiata e della Rocca.

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  Figura 4

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Nel 1885 è stata costruita, in tangenza alla faccia­ta nord dell’edificio (figura 4), la Ferrovia Centrale dell’Appennino [linea nera]. In quell’occasione il Comune di Umbertide svolse un ruolo di primissi­mo piano nel porsi al baricentro del collegamento ferroviario trasversale tra Arezzo e Fossato di Vico, per accedere alla Roma – Bologna e alla Roma – An­cona, rispettivamente. Per questo obiettivo, non esitò a demolire il complesso di fortificazioni costruite sul fronte est del ponte nel XIII secolo.

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  Figura 5

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La simulazione della pianta di Umbertide nel 1938 (figura 5) mostra la strada nazionale [frecce celesti] costruita sul tracciato della vecchia Ferrovia Centra­le dell’Appennino, che è stata sostituita dalla Ferrovia Centrale Umbra [linea nera]. Per questa operazione sono state abbattute le due abitazioni [evidenziate in rosso], fra cui quella adiacente all’edificio sotto esame (stella rossa). Quest’ultimo è stato opportunamente mantenuto in piedi, per destinarlo a residenza di di­pendenti della ferrovia. Infatti l’edificio era normal­mente vivibile, considerando che le autovetture circo­lanti a Umbertide si contavano sulle dita di una mano.

La situazione attuale e la prospettiva

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Con l’aumentare del traffico l’abitazione è diventata sempre meno confortevole per essere incastrata, ai quattro lati (vedi figura 6): sul fronte, la via Spoletini (in adiacenza a un passaggio a livello); a 2 metri sulla destra, la nuova ferrovia; distante 70 cm. alla sinistra la strada nazionale; sul retro, un’area marginale, con un vespasiano. Di conseguenza, dagli anni ‘70 è stata disabitata e abbandonata-
Di converso, il crescente congestionamento del traf­fico ha reso sempre più preziosa l’area occupata, la sola utilizzabile per risolvere la principale criticità urbanistica e logistica di Umbertide.

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Di conseguenza, con il passare dei decenni è di­ventata sempre più obbligata la demolizione del fabbricato attuale (figura 7a), in modo da utiliz­zarne il piano di sedime per l’ampliamento del­la carreggiata della via Nazionale (per passare da una a tre corsie) e dei giardini (area verde), come mostrato in figura 7b. A meno di non tro­varci nel caso paradossale che sia classificato come edificio di valore storico non demolibile; non solo, ma con l’obbligo di restaurarlo, per un importo di 2 milioni di euro. Viene in men­te quando, nel 2014, l’esperta della Soprinten­denza dei beni culturali, invitata a visionare la splendida chiesa di San Pietro a Pierantonio, dopo aver espresso meraviglia ha allargato le braccia sapendo che non si sarebbe trovato un euro. Per l’occasione gli allievi delle scuole di Pierantonio si erano candidati a tutori del re­perto, segnalandolo all’UNESCO. Con il risul­tato che oggi il terremoto ha dato il colpo di grazia.

Un’assurdità urbanistica
Non è pensabile che una persona di buon senso ed esperta di urbanistica possa sostenere una soluzio­ne diversa dalla demolizione.

È davvero misteriosa la coerenza del progetto con “la rigenerazione dei centri urbani e delle perife­rie con l’obiettivo di migliorarne l’accessibilità, la funzionalità e la sicurezza” alla base del program­ma Vivere l’Umbria.

Sulla base di queste valutazioni, ho avanzato pro­poste di abbattimento in occasione di ogni cam­pagna elettorale degli ultimi vent’anni. Ho anche protestato pubblicamente quando, qualche anno fa, si sono sprecati circa 30.000 € per ripararne il tetto pericolante.

Quando, nelle ultime settimane, è stato elevato un ponteggio intorno all’edificio ho dedotto che il potenziale miglioramento prospettato per Umber­tide sarebbe stato precluso per sempre: un colpo inaccettabile

Un’abnormità economica
Ferma restando la necessità dell’abbattimen­to dell’edificio di via Spoletini 1, è importante evidenziare l’entità delle risorse economiche in­vestite per questa operazione dai contorni poco chiari, a carico di finanziamenti dell’Unione Eu­ropea.
Con questo intento ho cercato nella rete: Regione Umbria Pnrr Umbria progetti >>> OpenPNRR >>> L’elenco dei progetti del PNRR.
Ho filtrato i progetti con la parola chiave: “vivere l’Umbria”.
Ecco la pagina trovata (Box A), che riporta i 15 progetti, fra cui quelli del “Complesso abitativo Cerrini”, corrispondente al nostro edificio.

Box A

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Come si vede, l’importo complessivo investito è pari a 1,95 Mln € (l’importo di 2,14 Mln €, ripor­tato nel riquadro a destra, forse indica la somma originaria di cui una parte è già stata spesa) .

Costo di ristrutturazione per unità di superficie (€/mq)
Non essendo esplicitata la superficie utile otte­nuta con la ristrutturazione, con google earth ho stimato che è inferiore a 300 mq complessivi, per 3 unità immobiliari.
Ho dedotto che l’operazione comporta un costo di 6.500 €/mq (1,95 Mln€ /300 mq), nonostante rilevanti carenze: il terzo piano è a tetto; i 200 mq a piano terra non sono abitabili, in quanto semin­terrati e a pochi metri dai tubi di scappamento delle macchine, né sono utilizzabili come gara­ge. Nel caso in cui si fosse deciso di utilizzarlo punitivamente (ma la USL cosa ne pensa?) come unità abitative – si vocifera 2 alloggi – il costo di­venterebbe 4.000 €/mq (1,95 Mln€ /500 mq), co­munque multiplo rispetto ai valori di mercato per operazioni similari desunte dalle fonti accreditate seguenti. Inoltre gli alloggi ai piani non dispor­rebbero nemmeno di un locale a terra.

Box B
- Costo di ristrutturazione funzionale e tipologica di tipo pesante in edifici realizzati in epoca precedente al 1960: 1.689€/mq.
(www.architettigrosseto.it/wp-content/uplo­ads/2024/01/Costi-di-costruzione2024.pdf).

- Massimali di costo per interventi di edilizia residenzia­le pubblica: Recupero primario; Costo totale dell’in­tervento: 1.506€/mq.
(https://ance.it/wpcontent/uploads/allegati/Rasse­gna_costi_massimi_Regioni_luglio2023.pdf

 

Quindi, dal box B risulta che rispetto al costo me­dio di mercato pari a circa 1.600 €/mq corrispon­de l’importo di 6.500 €/mq per il nostro edificio, almeno quadruplo!

Costo di costruzione per unità di immobiliare
Per approfondire la congruità dell’investimento ho confrontato anche i costi di ristrutturazione del nostro edificio con quelli di costruzione di nuovi fabbricati, rilevati nel mercato da fonti accreditate.
Risulta (Box C) che al costo di 650.000 € in Via Spoletini corrispondono valori di mercato minori di 150.000 €.
In particolare, dal dato fornito dalla stessa ATER Umbria, Ente appaltante dell’intervento di Via Spoletini, emerge che con la somma spesa per lenostre 3 unità immobiliari se ne potrebbero co­struire almeno 12.
Da un’indagine sommaria emerge che il valore di mercato a Umbertide di un alloggio di 100 mq senza garage, in una zona così inospitale, sia mol­to inferiore a 100.000 € rispetto ai 650.000 € a ca­rico del PNRR.

Box C

- Costruire una casa da 100 metri quadri comporta una spesa media di 110-120.000 € rispetto ai 650.000€ per la stessa superficie in via Spoletini.
(https://blog.moneyfarm.com/it/finanza-personale/ quanto-costa-costruire-una-casa/).

- Nel 2023 a Foligno l'Ater ha costruito 12 alloggi con una spesa di 1,840 Mil/€, a fronte dei 1.950 Mil/€ destinati a Umbertide, pari a € 150.000 per Unità immobiliare.
https://www.ater.umbria.it/index.php/home/ater/ interventi-ater/nuove-costruzioni/252-foligno-pg-re­alizzazione-di-un-edificio-a-destinazione-residenzia­le-per-complessivi-12-alloggi.html

 

Sintesi finale
In sostanza, entrambi i criteri portano a deter­minare l’efficienza dell’investimento inferiore al 25% rispetto allo standard di mercato.
È davvero incredibile! Gradirei che qualcuno mi indicasse dove sto sbagliando.
In un Paese normale si dovrebbero prospettare due alternative: o la dimostrazione dell’inconsi­stenza della mia denuncia o la chiusura del can­tiere. Diversamente sarò costretto, mio malgrado, a togliere il coperchio alla trama, temeraria e allo stesso tempo pateticamente furbastra, con cui è stato ordito il progetto.

P.S.
Al momento di andare in stampa, “ha preso il via la riqualificazione del quartiere di San Lucio a Terni, con l’intervento di demolizione di tre fabbricati (ope­razione che a Umbertide sembra sacrilega) e la rico­struzione di due edifici, per un totale di 33 alloggi con finanziamento da oltre 12 milioni di euro [costo per alloggio 360.000 euro, rispetto a 650.000 a Um­bertide].
Non solo. L’importo investito comprende anche lo­cali al piano terra per attività di interesse pubblico, come appartamenti-studio e per attività sociali o commerciali. Sarà realizzato un ampio parcheggio interrato per circa 50 posti auto e riqualificato il trac­ciato stradale. È stata prevista la possibilità di inse­diare alloggi-comunità per persone affette da disabi­lità. Il progetto, frutto di un accordo dell’ATER con il Politecnico di Milano, ha l’obiettivo di ricostruire un vero e proprio quartiere con una pluralità di atti­vità, di spazi di relazione e socialità anche con nuove piantumazioni per rafforzare la qualità degli spazi.”
E l’Altotevere continua a subire. Vedi l’Altrapagina: PNRR dell’Umbria, giugno 2021; PNRR Città di Ca­stello, luglio agosto 2021.

mario tosti Articolo di
 Mario Tosti


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